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リノベーション物件選びのポイント

中古マンション・住宅を購入して思い通りにリノベーションするには、まずは物件選びから。建てられた時代や施工の質、リノベーションしやすい構造、中古マンションの場合は管理規約、耐震性など、リノベーション用の中古マンション・住宅を選ぶポイントをまとめました。

人気のエリアでもOK、周辺環境のチェックも

リノベーション用の中古物件は、新築では手が届かないエリアでこそ、意外な掘り出し物があるのです。都心や駅から近い人気エリアは、新築が少なく価格も高いもの。実は中古マンション・住宅に目を向けてみると、新築に比べて物件数がはるかに多いのです。さらに低価格の中古物件は予算内で探しやすく、「あこがれの街」に住めるチャンスです。憧れのエリアに実際に足を運んで、物件の周辺環境(道路・方角・騒音・周辺建物)を自分の目で見て確かめることが大切です。

リノベーションしやすいマンションかどうか

鉄筋コンクリート(RC造)のマンションの構造は、柱・梁で支える「ラーメン構造」と、壁と床で支える「壁式構造」の2つに大別されます。その構造によって間取りを変えられる自由度が異なるので、理想のプランニングが実現できるか事前に確認が必要です。

RC壁式構造

梁や柱が出っ張らないのでスッキリとした空間なのが特徴です。ただ、コンクリートの壁は構造体なので、間取りの変更はほとんどできません。間仕切りの壁(ベニヤなど)や、水回りの下地に施工されているコンクリートブロックは外せます。

RCラーメン構造(柱と梁で建物の強度を支えている建物)

室内の隅に梁や柱の出っ張りがありますが、壁自体が構造体ではないので間仕切り壁は外すことが出来るので、間取りの自由度は高めです。

マンションの管理状況

中古マンションを購入すると同時に「管理組合」の組合員になります。管理組合でつくられ入居者が守らなければならないルールが「管理規約」です。管理規約はマンションによって異なりますが、リノベーションに関わる規約には次のようなものがあります。購入後にどこまでリノベーション工事ができるのかを事前にチェックしましょう。

床仕上げ材の制約

マンションよっては、「音害」を防ぐために使用できる床材を規定しているところがあります。その他にはフローリングの防音規定があるかどうかも確認します。

搬入経路の制約

工事機材や機器の搬入、廃材の搬出でエレベータが使えるのかどうか、通路(共用廊下)の使用についてもルールのある場合があります。

工事時間の制約

工事が可能な時間帯、工事禁止の曜日などが定めらているケースがあります。工事前の提出書類の内容にも目を通しておきましょう。

新耐震性基準

新耐震基準は「1981年(昭和56年)6月1日以降に確認申請が下りた物件」に適用されるもの。1981年6月1日以降に建てられた家なら一定以上の耐震性が期待できるので、基本的には新耐震基準を満たした物件を探すことをオススメします。しかしながら、地盤が弱い地域に建てられた物件や、管理のずさんな物件では耐用年数も短くなっています。逆に、新耐震基準が適用される前に建てられた物件が、すべて危険かというとそんなことはありません。メンテナンスがきちんとされていれば、頑丈な物件もあります。

「既存不適格建築物」とは、建築当時の古い建築基準法で建てられたため、容積率や建ぺい率がオーバーしている中古物件などを指して言うもの。こちらは住宅ローンが満足に適用されない場合があります。また、増築や大規模な修復工事が必要な場合も、建築許可が下りないため、リノベーションには不向きの物件あので注意が必要です。

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